Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri hissesini diğer ortaklar dışındaki bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar dava açıp bu payı satın alma hakkını kullanabiliyor. Önalım, eski Kanun’daki adıyla şufa hakkı olarak biliniyor. Anayasa Mahkemesi’nin 6 Kasım tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan iptal kararını değerlendiren İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Fatih Gündoğdu, kararın gerekçesini ve uygulamadaki sonuçlarını anlattı.
Gündoğdu, “Hisseli taşınmazda paydaşlardan biri payını ortakların dışında birine satarsa, diğer paydaşlar dava açarak bu payı kendileri alabilir. Bu hakka önalım, eski Kanun’daki ifadesiyle şufa hakkı diyoruz” dedi.
BEDEL TARTIŞMASININ NEDENİ
Önalımda ödenecek tutarı değiştiren düzenleme, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’la, yani 11’inci Yargı Paketi’yle getirildi. Değişiklik uyarınca payı almak isteyen paydaşın tapuda yazılı satış bedeli yerine mahkemenin belirleyeceği güncel piyasa değerini, başka bir ifadeyle rayiç bedeli ödemesi öngörüldü. Kural, değişiklikten önce açılan davalar için de uygulanacaktı.
Gündoğdu, düzenlemenin gerekçesini şöyle açıkladı: “Taşınmaz satışlarında taraflar, daha az tapu harcı ödemek için çoğu zaman tapuya gerçek satış bedelinin altında bir bedel yazıyor. Eski kurala göre önalım hakkını kullanan paydaşlar da tapuda yazan bu düşük bedeli ödeyerek payı alıcının elinden alabiliyordu. Sonuçta gerçekte yüksek fiyat ödemiş olan alıcı zarar ediyor, paydaş ise payı değerinin çok altında ediniyordu”.
Eski uygulamada alıcının karşılaştığı başka bir sorun da davanın satıştan uzun süre sonra açılabilmesi ve mahkemeye yatırılan paranın ancak dava kesinleşince alınabilmesiydi. Gündoğdu, tapuya gerçek satış fiyatını yazan alıcının bile yıllar önce ödediği parayı enflasyon karşısında değer kaybetmiş şekilde geri alabildiğini belirtti. Rayiç bedel kuralının bu tür durumlarda alıcıyı korumayı amaçladığını söyledi.
İKİ DÜZENLEMENİN SAKINCALARI
Ancak Gündoğdu’ya göre yeni kural da başka bir sorun yarattı. Tapuda düşük bedel gösterilmesinin sorumlusu çoğu zaman daha az tapu harcı ve vergi ödemek amacıyla bunu bilerek yapan satıcı ve alıcıydı. Rayiç bedel uygulaması, devlete düşük bedel bildiren alıcının önalım davasında diğer paydaşlardan taşınmazın gerçek değerini alabilmesine imkân verdi. Eski uygulamada ise düşük bedel beyanından devlet yerine, payı değerinin altında alan paydaş kazançlı çıkıyordu.
Gündoğdu, iki kuralın da taraflardan birini diğerine kıyasla daha fazla koruduğunu, kanun koyucunun tercihini alıcıdan yana kullandığını ifade etti. Daha dengeli bir çözüm önerisini de şu sözlerle dile getirdi: “Tarafların gerçekten ödediği bedel esas alınmalı, bu bedel aradan geçen süre için güncellenmeli ve düşük bedel beyanı ortaya çıktığında durumun vergi dairesine bildirilmelidir”.
İPTAL 9 AY SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
Anayasa Mahkemesi, rayiç bedel kuralını mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etti. Gündoğdu’nun aktardığına göre mahkeme, önalım hakkını kullanan paydaşın alıcının yerine geçtiğini ve satış koşullarının, özellikle fiyatın, korunması gerektiğini değerlendirdi. Rayiç bedel kuralıysa tarafların anlaştığı tutarın yerine mahkemenin belirlediği bedeli getiriyordu. Bu nedenle alıcı, ödediğinden fazla para alarak haksız kazanç elde edebilir ya da ödediğinden azını alarak zarara uğrayabilir; payı almak isteyen paydaş da ne kadar ödeyeceğini ancak davanın sonunda öğrenebilirdi. Mahkeme, bu gerekçelerle taraflar arasında adil bir denge kurulmadığına karar verdi.
Karar oyçokluğuyla alındı. Azınlıkta kalan 4 üye, rayiç bedelin iki tarafı da koruyan bir yöntem olduğunu belirterek karşı oy kullandı. İptal hemen yürürlüğe girmeyecek: Mahkeme, kuralın bir anda ortadan kalkmasının hukuki boşluk doğurabileceğini belirterek yürürlük tarihini 9 ay sonrası, 6 Ağustos 2027 olarak belirledi.
Bu tarihe kadar mevcut kural uygulanmayı sürdürecek; eski davalar da dahil olmak üzere önalım davalarında rayiç bedel esas alınacak. Kesinleşmiş kararlar iptalden etkilenmeyecek. Pay bedelinin nasıl belirleneceğini ve mahkemeye nasıl yatırılacağını düzenleyen fıkraların tamamı yürürlükten kalkacak. Tanınan dokuz aylık süre, bu konudaki hukuki boşluğun yeni bir düzenlemeyle doldurulabilmesi için verildi.
